Diagnostic assainissement : contrôle de vente, diagnostic technique et non-conformité

« Diagnostic assainissement » recouvre deux choses très différentes. Le contrôle officiel, fait par le SPANC ou par le service d'assainissement, est celui qu'on joint à une vente. Le diagnostic technique, fait par une entreprise, sert à comprendre le réseau d'une maison et à chiffrer des travaux. Cette page explique les deux, ce qui est obligatoire pour vendre, et que faire si le résultat est « non conforme ».

Mis à jour le 11 novembre 2026 d’après le Code de la construction (L271-4), le Code de la santé publique (L1331-11-1) et la fiche service-public.fr F31685 : voir les sources officielles.

Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour vendre une maison ?

Oui pour une maison non raccordée : le contrôle du SPANC, de moins de 3 ans, est joint au dossier de diagnostic technique. Pour une maison raccordée au tout-à-l’égout, il est obligatoire dans 71 communes d’Île-de-France listées par décret (document de 10 ans au plus) et ailleurs seulement si une décision locale l’impose. Le vendeur le demande et le paie.

Votre maison	Qui fait le contrôle officiel	Obligatoire à la vente ?	Validité à la signature
Non raccordée : fosse toutes eaux, fosse septique, micro-station, filtre	Le SPANC de la commune ou de l’intercommunalité	Oui, partout	Moins de 3 ans
Raccordée au tout-à-l’égout, dans l’une des 71 communes listées par décret (Paris, 9 de l’Essonne, 3 des Hauts-de-Seine, 11 de Seine-Saint-Denis, 47 du Val-de-Marne)	Le service d’assainissement, ou le prestataire qu’il désigne	Oui	10 ans au plus
Raccordée au tout-à-l’égout, ailleurs	Le service d’assainissement	Seulement si une décision locale l’impose	Celle fixée par le service
Diagnostic technique d’une entreprise (OIB)	Personne : c’est une prestation privée, sur rendez-vous	Non : il prépare les travaux, il ne remplace pas le contrôle	Sans objet

Le nombre de communes et la durée viennent des textes cités en bas de page. Pour votre adresse exacte, le service d’assainissement et le notaire font foi : qui gère l’assainissement de votre commune.

Contrôle officiel ou diagnostic technique : ne pas confondre

Le contrôle officiel est fait par le service public (SPANC ou service d’assainissement) et c’est le seul document exigé à la vente. Le diagnostic technique est une prestation privée et payante : caméra, essais au colorant, rapport, pour savoir quels travaux prévoir.

• Le contrôle officiel est réalisé par le service public : le SPANC pour une maison non raccordée, le service d'assainissement collectif pour une maison raccordée. C'est lui qui produit le rapport ou le certificat exigé à la vente. Son prix est fixé par la collectivité.
• Le diagnostic technique est une prestation privée, payante, sur rendez-vous : repérage des ouvrages, inspection caméra des canalisations, essais au colorant pour savoir où part chaque évacuation, rapport écrit. Il sert à préparer des travaux, à lever un doute avant un achat ou à comprendre un refoulement. Il ne remplace pas le contrôle officiel.

Certains territoires organisent le contrôle de vente autrement. Sur Grand-Orly Seine Bièvre, par exemple, le vendeur fait réaliser un diagnostic par un organisme indépendant et compétent, puis le service d'assainissement délivre le certificat au vu de ce diagnostic : voir l'assainissement à Grand-Orly Seine Bièvre. Dans tous les cas, c'est le service public qui délivre le document final.

Ce que contient notre diagnostic technique

• le repérage des ouvrages : regards, boîte de branchement, ancienne fosse, puisard, descentes de gouttières ;
• une inspection caméra des canalisations, avec localisation par sonde quand le tracé est inconnu ;
• quand c'est utile, des essais au colorant pour vérifier la destination réelle des eaux usées et des eaux pluviales ;
• un rapport écrit avec photographies et, selon le besoin, un plan du réseau ;
• si des travaux sont nécessaires, un devis séparé, écrit et daté.

Prix du diagnostic assainissement

Le contrôle officiel est facturé par le SPANC ou le service d'assainissement : demandez son tarif à votre service, ou consultez la page de votre gestionnaire.

Notre diagnostic technique est payant. Pour une maison ou un petit immeuble en Île-de-France, il démarre autour de 350 € HT pour un repérage simple par caméra ; un réseau complet avec essais au colorant et plan coûte davantage. Le prix dépend de la longueur du réseau, du nombre de points à vérifier et du livrable demandé (rapport seul, ou rapport et plan).

Le contrôle à la vente : ce qui est obligatoire

Qui fait le contrôle d'assainissement à la vente ?

Jamais une entreprise de travaux : le SPANC pour une maison non raccordée, le service d’assainissement (ou le prestataire qu’il désigne) pour une maison raccordée.

Le contrôle officiel n'est jamais fait par une entreprise de travaux. Il dépend de votre situation :

• Maison non raccordée (fosse toutes eaux, fosse septique, micro-station, filtre) : c'est le SPANC, le service public d'assainissement non collectif de la commune ou de l'intercommunalité.
• Maison raccordée au réseau public : c'est le service d'assainissement collectif de la commune, ou le gestionnaire auquel elle a confié le réseau ; certains gestionnaires font réaliser ce contrôle par un prestataire ou un diagnostiqueur qu'ils désignent. Voir qui gère l'assainissement en Île-de-France.

OIB Assainissement ne délivre aucun contrôle officiel, aucun certificat ni aucune attestation de conformité. Notre rôle se situe avant et après ce contrôle : diagnostic technique, devis, travaux sur la partie privée.

Maison en assainissement individuel

Pour vendre une maison non raccordée au réseau public, le document du contrôle du SPANC est joint au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur. Il doit dater de moins de 3 ans à la signature de l'acte authentique. S'il est absent ou trop ancien, le vendeur demande un nouveau contrôle au SPANC, à ses frais.

Le délai pour obtenir ce rendez-vous varie d'un SPANC à l'autre : demandez-le dès la mise en vente, pas au moment du compromis.

Pour comprendre le rôle du SPANC et ses avis, lisez notre guide le contrôle SPANC en Île-de-France ; pour préparer la visite elle-même, comment se passe le contrôle du SPANC.

Maison raccordée au tout-à-l'égout : cela dépend de la commune

Il n'existe pas d'obligation identique partout. Pour un logement raccordé :

• Dans 71 communes d'Île-de-France listées par décret (Paris, 9 communes de l'Essonne, 3 des Hauts-de-Seine, 11 de Seine-Saint-Denis et 47 du Val-de-Marne), le contrôle du raccordement est obligatoire à la vente. Le document doit dater de 10 ans au plus à la signature de l'acte.
• Ailleurs, l'obligation dépend d'une décision locale. Le service d'assainissement, le règlement de service et le notaire vous diront si un contrôle est exigé pour votre adresse.

Ne généralisez pas à partir de la vente d'un voisin dans une autre commune : vérifiez pour votre adresse exacte. En réseau, le point sensible est presque toujours le même : eaux usées et eaux pluviales mélangées, ou branchement mal raccordé. Voir mon branchement à l'égout est-il conforme ? et le certificat de conformité de raccordement.

Quels sont les contrôles effectués ?

Le contrôleur vérifie où partent les eaux de la maison et dans quel état est l’installation ; il ne casse rien et ne fait pas de travaux.

• Maison non raccordée : le SPANC vérifie que l’installation existe, qu’elle fonctionne, qu’elle est entretenue (bordereaux de vidange) et qu’elle ne présente pas de danger pour la santé ni de risque pour l’environnement (arrêté du 27 avril 2012).
• Maison raccordée : le service vérifie que les eaux usées partent au réseau d’eaux usées et que les eaux de pluie n’y vont pas, en ouvrant les regards et, le plus souvent, par des essais au colorant ; il note aussi une ancienne fosse encore branchée.

Pour arriver serein au contrôle, notre diagnostic technique fait les mêmes vérifications avant lui, avec la caméra en plus : voir le diagnostic avant vente.

Le rapport est non conforme : que faire avant la signature ?

Un rapport non conforme est une information pour l'acquéreur, pas une interdiction de vendre. Trois voies existent, à choisir avec le notaire.

1. Faire les travaux avant la vente

Le vendeur fait réaliser la mise en conformité, puis demande la contre-visite au service compétent. L'acquéreur reçoit un dossier propre et la discussion sur le prix se simplifie. C'est la voie la plus nette, mais elle suppose d'avoir le temps avant l'acte.

2. Vendre en l'état et négocier le prix

Pour une installation individuelle non conforme, la loi prévoit que l'acquéreur fait réaliser les travaux dans un délai d'un an après l'acte de vente. Le montant des travaux devient alors un élément de la négociation. Pour un logement raccordé, les délais de mise en conformité dépendent du service d'assainissement : demandez-les-lui par écrit.

3. Chiffrer les travaux et sécuriser la somme chez le notaire

Les parties peuvent convenir qu'une somme reste entre les mains du notaire jusqu'à la fin des travaux. Il faut pour cela un devis écrit et daté qui reprend les prescriptions du rapport. C'est un accord entre vendeur et acquéreur, rédigé par le notaire : la loi ne l'impose pas.

Besoin d'un montant pour fixer le séquestre ou négocier le prix ? Envoyez-nous le rapport : nous vous remettons un chiffrage indicatif pour séquestre (liste des travaux et fourchette de prix), 150 € TTC réglés après notre accord et déduits des travaux confiés à OIB.

Lire le rapport avant de demander des devis

Le rapport du SPANC ou du service d'assainissement fixe ce qui doit être corrigé. C'est lui qui fait foi, pas les souhaits du vendeur ou de l'acquéreur. Nous construisons le devis ainsi :

• ce que le rapport prescrit : c'est le devis de conformité ;
• ce que le client souhaite en plus : en option, chiffrée à part ;
• ce qui est techniquement prudent sans être exigé : en recommandation, jamais présenté comme une obligation.

Un devis qui mélange les trois rend la négociation confuse et risque de ne pas passer la contre-visite. Pour un assainissement individuel à refaire, le SPANC demande souvent une étude de sol et de filière avant le dossier de conception ; la règle varie selon le territoire.

Les étapes avant la signature

1. Récupérer le dernier rapport de contrôle et vérifier sa date.
2. Si nécessaire, demander un nouveau contrôle au service compétent (SPANC ou service d'assainissement).
3. En cas de non-conformité, faire établir un devis fondé sur le rapport.
4. Choisir avec le notaire et l'acquéreur : travaux avant la vente, vente en l'état, ou somme conservée chez le notaire.
5. Annexer le rapport, et le cas échéant le devis, au dossier de vente.
6. Après les travaux : contrôle de réalisation ou contre-visite par le service compétent.

Le déroulé du chantier est détaillé dans les travaux de mise en conformité, étape par étape.

Ce que fait OIB Assainissement, et ce qu'elle ne fait pas

• Diagnostic technique sur rendez-vous (prestation payante) : repérage des ouvrages, inspection caméra des canalisations, rapport écrit pour anticiper les travaux. Il ne remplace pas le contrôle officiel.
• Devis gratuit après visite, écrit et daté, fondé sur le rapport du service compétent.
• Travaux sur la partie privée : mise en conformité, séparation des eaux usées et pluviales, fosse toutes eaux ou micro-station. Entreprise assurée en garantie décennale (QBE).
• Pour un assainissement individuel, nous demandons le contrôle d'exécution du SPANC avant le remblai, jamais après.
• Nous ne faisons pas la partie publique du branchement : selon le territoire, elle relève du gestionnaire du réseau ou d'une entreprise de travaux publics mandatée selon le règlement local.

Les aides possibles

L'éco-prêt à taux zéro peut financer, sous conditions, des travaux de réhabilitation d'un assainissement individuel. Certains SPANC portent aussi des opérations aidées par l'Agence de l'eau : la demande se fait toujours avant les travaux. Le détail est sur notre page aides financières pour la mise en conformité.

Questions fréquentes

Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour vendre une maison ?

Oui pour une maison non raccordée : le contrôle du SPANC, de moins de 3 ans, est joint au dossier de diagnostic technique. Pour une maison raccordée au tout-à-l’égout, il est obligatoire dans 71 communes d’Île-de-France listées par décret (document de 10 ans au plus) et ailleurs seulement si une décision locale l’impose. Le vendeur le demande et le paie.

Qui réalise le diagnostic assainissement pour une vente ?

Le contrôle joint à la vente est fait par le SPANC (maison non raccordée) ou par le service d’assainissement, ou le prestataire qu’il désigne (maison raccordée). Une entreprise comme OIB réalise un diagnostic technique privé, utile pour chiffrer et faire les travaux, mais qui ne remplace pas ce contrôle.

Peut-on vendre une maison avec un assainissement non conforme ?

Oui. Le rapport est joint au dossier de vente et l'acquéreur est informé. Pour une installation individuelle, les travaux sont à faire dans l'année qui suit l'acte de vente, s'ils n'ont pas été faits avant.

Combien de temps est valable le contrôle d'assainissement pour une vente ?

Moins de 3 ans pour une installation individuelle (contrôle du SPANC). Pour un logement raccordé, lorsque le contrôle est exigé, le document doit dater de 10 ans au plus.

Qui paie le contrôle et les travaux ?

Le contrôle est demandé et payé par le vendeur, qui le joint au dossier de diagnostic technique. Pour les travaux, la loi fixe qui doit les faire et dans quel délai ; la prise en charge réelle se règle dans la négociation du prix ou dans l'acte.

Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour une maison raccordée au tout-à-l'égout ?

Pas partout. Il l'est dans 71 communes d'Île-de-France listées par décret, et ailleurs lorsqu'une décision locale l'impose. Renseignez-vous auprès du service d'assainissement de votre commune et du notaire.

Une entreprise privée peut-elle faire le contrôle à la place du SPANC ?

Non pour une maison non raccordée : seul le SPANC délivre le document exigé. Pour une maison raccordée, certains gestionnaires confient le contrôle de vente à un prestataire ou à un diagnostiqueur qu'ils désignent. Dans tous les cas, le diagnostic d'une entreprise de travaux sert à préparer les travaux ; il ne remplace pas ce document.

Que se passe-t-il si le rapport manque au dossier de vente ?

Le vendeur s'expose à une action pour vice caché, et la responsabilité du notaire peut être engagée. Mieux vaut régler la question avant le compromis.

Combien coûte un diagnostic assainissement ?

Le contrôle officiel est facturé par le SPANC ou le service d'assainissement, selon son propre tarif. Notre diagnostic technique, payant, démarre autour de 350 € HT pour un repérage simple ; un réseau complet avec essais au colorant et plan coûte davantage.

Sources officielles

• Service-public.gouv.fr, fiche F31685, « Diagnostic immobilier : assainissement des eaux usées » : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31685
• Code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049398848
• Code de la santé publique, article L1331-11-1 (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022496485
• Décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022, liste des territoires (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000045098960

Un rapport non conforme et une vente en cours ? Appelez le 01 89 48 01 14 ou envoyez-nous le rapport : nous le lisons avec vous, puis nous établissons le devis après visite.